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| ■ 事務所日記 （ 旧 司法書士日記） |
司法書士事務所尼崎リーガルオフィスの司法書士と事務員の日記です（不定期更新）。
法律ネタや司法書士実務の解説、日常の出来事、好きな音楽・好きな本、その他・・・。
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 過去の日記＊2009年 11月 12月 ＊2010年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 ＊2011年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 ＊2012年 1月 2月 ＊リンク設定がされていない月は書き込みがありません |
| ■2012年3月13日 今月の初ブログが月半ばとなってしまいました。 なんだかいつも書いているように思うのが情けないのですが、また風邪です。思えば、昨年１１月くらいから咳が異常に続き、結果として１００日咳。その薬がアレルギーを引き起こし、その後も風邪を引いて治ってまた引いてで、２週間くらい前に１日だけ４０度近い高熱が出て治り、でまた先週に高熱。今も微熱とけだるさ。 家の中では、年少の長女が幼稚園で風邪をもらってきて次女⇒妻⇒私 と風邪リレーがやむことがありません。 でも３月は年度末ということもあり、何かと業務は忙しくふらふらながらやっております。 さて、少し前にＨＰで見たニュースです。 孤独死。今では、かなり日常になってきた言葉です。病気や自殺などで亡くなったが、発見されるのが死後数カ月（だいたい夏場に遺体が痛んでにおいやハエの異常発生からわかることが多いように思います）となることも多いです。 こんな悲劇が賃貸住宅で起きた時、家主にのしかかる原状回復や家賃減額分を保証する保険が登場して注目を集めています。 孤独死が起きたとき、家主の被害額は甚大です。たとえば、浴室で手首を切って自殺をした場合、排水管ごと交換するため１００万円前後の費用が必要となるそうです。遺体が長期間発見されず腐敗した場合は原状回復日で数百万円、５００万円近くかかるケースもあるといいます。 また、自殺のあった物件についてはその事実を新たな賃貸借契約の借主に告知しなければならず、そうすると相場の３～５割引が相場。 こういった自殺による損害賠償も死者に身寄りがないと請求する相手もおらず、結果、誰にも貸すことができずそのまま放置することも多いようです。 こういった損害を保険でカバーする商品を販売したのがエース損害保険。反響は予想以上に大きいそうで、家賃６万円の３０平方メートル以下の住宅で、年額３３５０円で原状回復費１００万円に空室期間中の家賃保証を行うそうです。 当方も賃貸物件を所有しており、賃貸オーナー様向けの賃貸トラブルセミナー講師も度々行っておりますが、賃貸トラブルはどんな場合でも起こってしまうものです。が、その被害を最小限にする工夫は随所にあります。孤独死も定期的な面会の機会を自然に増やすことで充分に防止はできるものです。 なんだか寂しい話題ではありますが、賃貸オーナーのみならず孤独死の悲劇を失くすための工夫にもっと積極的になりたいですね。 |
| ■2012年3月26日 今日は不動産取引の決済がありました。 不動産を購入する場合、売買契約の時点では司法書士が関与することは通常ありません。 売買契約締結時には、「特定の不動産を購入すること」の最初の約束のみで、売買契約時に全代金を支払うことはなく手付金の支払いのみとなるのが一般的かと思います。そして、決済とはその残代金の支払いを行い、そこで所有権移転登記に必要な書類をすべて持ち寄って、司法書士が書類の確認と登記申請を行います。それが決済です。 決済のパターンはいくつかあります。基本的に 売主 から 買主 に所有権移転登記のできる書類（印鑑証明や権利証書（＊登記識別情報の場合もあります）、登記委任状など）を提供する。買主 から 売主 に売買代金を支払う。 これが所有権移転の基本です。 ただ、売主がローンを設定しており、その不動産に抵当権や根抵当権が付着している場合には、売買と同時に抵当権や根抵当権の抹消登記も行います。なぜ同時に行うかというと、売却代金から返済を行うからです。また、売買契約において、売主は担保物権（抵当権や根抵当権のことです）のない状態で引き渡すことが条件とされるのが通常なので、抵当権を抹消する義務が生じます。 また、買主も不動産購入にあたり、購入資金を銀行等から借り入れる場合があります。お金を貸す銀行も、貸し出しするからには担保が必要となり、購入する不動産に抵当権を設定することになります。 ですので、決済においては 抵当権抹消登記 ⇒ 所有権移転登記 ⇒ 抵当権設定登記 というパターンが多いです。 今日の決済は売買代金を借入することなく現金で支払いをしたので、抵当権抹消登記 ⇒ 所有権移転登記 のみのパターンでした。 登記手続では大変なことはなかったのですが、買主の方がオーストラリア国籍の方で日本語をあまり解さない方でしたので、登記についての説明を英語で行うことに難儀しました。。 私も過去に海外在住をしていましたが、最近はさっぱり英語を使うこともなく、さらに日常英会話ではなく登記や法律についての説明ですので、辞書を持ちながらタドタドシイ説明になってしまい申し訳ありませんでした。 ３月は年度末ということで、何かと小忙しいです。不動産の固定資産評価額も４月１日からは平成２４年度となります。また、不動産の売買の登録免許税やもろもろの軽減措置も４月１日から増税の方向に変わりますので、より細かい注意が必要な１週間となりそうです。 |
| ■2012年3月29日 今日は最高気温が１５度、快晴です。なんとも気持ちがよいですね。 ３月は年度末ということもあり、前半からは不動産決済が続き、会社の役員変更、遺言公正証書の立会、成年後見の申立等忙しい日々でした。と、仕事を振り返っているのは、本当の年度末である今日・明日がポッカリ予定がない（もちろん、やるべき仕事はあるのですが、自分のペースでできる仕事のみという意味です）のです。知り合いの司法書士はみな忙しそうなので、なんだか心細くなりますが、今日までが忙しかったのでゆっくりした年度末を過ごします。 そういうわけで、どうでもよい話題です。 前のブログに書いたオーストラリア国籍の方の不動産決済は、梅田阪急ビル内にある都市銀行にて行いました（決済場所は、当事者の方が関係している、融資を受ける銀行あるいは返済すべき抵当権のある銀行、まったくの現金決済であれば当事者に都合のよい場所にある銀行で行います）。 梅田駅界隈は長期間の工事で相変らず歩きにくいです。早く工事が終わって欲しいものです。 決済のあった梅田阪急ビルは、阪急百貨店の上部に建設された真新しいオフィスビルで４０階？くらいの高さですが、百貨店が１４階まで占有しているとの事情があり、面白いつくりをしています。 先ず、１階のビル入口に入ると、荷物運搬くらいの大きなエレベータが三機あります。どのエレベータも１５階まで直通です。 最初、よくあるフロア別のエレベータか？と思いましたが、どれも１階と１５階の往復。しかも、数十人が一緒に乗れる大きさ。 どうしたものか？と観察していると、とりあえずはそれに乗るしかないようなので、乗ってみました。で、１５階に到着。 そうすると、空港ロビーのようなつくりで、１５階から各フロア毎（３つに区分されています）の通常の大きさのエレベータに乗り変えます。 １５階は、乗換階としての性質で、コンビニやコピー・PC、コーヒーショップ（喫煙スペースあり）があり、働いている人は毎回１階に降りなくとも、１５階で一通り買い物や休憩ができる構造でした。 表現力不足で言葉で説明しきれないのですが、やはり最新のビルは考えているな～と思わずにいられない感想を持ちましたのでブログに書いてみた次第です。 |
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