大阪・神戸から３０分｜夜間・土日も対応可能（事前予約要） 尼崎市塚口にある司法書士事務所です
お電話でのお問い合わせは06-6424-2705
兵庫県尼崎市南塚口町1-26-28 南塚口ビル本館403
受付：午前９時～午後１８時（メールでのお問い合わせは２４Ｈ受付）
 債務整理サポート 相続・遺言ナビ 尼崎リーガル携帯サイト |
トップページ ＞ 賃貸トラブル
| ■ 賃貸トラブル |
賃貸物件に関するトラブルは、賃貸人（大家さん）の立場と賃借人（入居者）の双方の立場があります。司法書士事務所尼崎リーガルオフィスの司法書士は、自身が賃貸人であり賃借人です。賃貸トラブルについてはお気軽にご相談ください。
賃貸住宅居住安定法案 （いわゆる「追い出し屋規制法」）について
家賃債務保証会社の業務を規制する「賃貸住宅居住安定法案」が８月３１日、継続審議になることが決まりました。９月下旬から始まる臨時国会で引き続き審議される予定です。
この法案は、
① 家賃債務保証業の登録制度
② 家賃等弁済情報のデータベース化
③ 家賃等に係る債権の取り立てに関する不当な取り立て行為の禁止
の３点が骨子となります。
賃貸人（オーナー）の方から相談を受けるのが、上記③の解釈についてです。
法案では第６０条に「・・家賃関連債権の取立てをするにあたって、面会、文書の送付、はり紙、電話をかけることその他のいかなる方法をもってするかを問わず人を威迫し、又は次に掲げる言動その他の人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない」とありますので、家賃を滞納している入居者に対して一切の催促をしてはいけないのか？ と心配されているようです。
これに該当した場合には、２年以下の懲役もしくは３００万円以下の罰金 という罰則規定も設けられており、このまま法案が成立すると賃貸人が家賃を請求した場合に正当な権利を害し、賃貸経営に支障を及ぼすのでは？ というのが心配の内容です。
法律的には、「威迫」があったことを立証する責任を負うのは、「威迫」を受けた人です（＝家賃を滞納している入居者です）。
この法案に関係なく、法律上は、脅迫したり暴行して債権を回収することは禁止されています。それについては、民法や刑法でも定まっています。
その上で、さらに細かい部分を定めたのが今回の賃貸住宅居住安定法なのですが、通常の方法で滞納家賃を催促することに何らの問題もありません。
ですが、大切なのは、催促をする行為の方法を理解して行っているか？ ということです。
「家賃払え！払わないとどうなるかわからんぞ！」というはり紙をドアに貼りつける行為は、現状も不可です。ただ、家賃催促の書面をポストに入れることは債権者として当然の権利ですし、家賃支払いについて裁判を起こすことは当然の権利です。
催促するにしても、次のステップ、つまりは任意に支払いをしない場合に訴訟に移行すること、そして訴訟で有効に使える書類を作成することが賃貸経営の大切なポイントとなりそうです。
住宅用火災警報器の設置について
平成１６年の消防法の改正により、戸建住宅やアパート・マンションなどへの住宅用火災警報器の取付が自治体ごとに順次義務化されてきました。そして、平成２３年６月１日から、全国すべての地域で全住宅への取付が義務化されています。設置義務は、住宅の所有者・管理者・占有者 とされていますが、賃貸物件のオーナーである場合、警報機の所有権の問題からも、オーナー自身が取り付けることが通常かと思います。設置義務に違反をしても罰則はありませんが、万一に火災が発生した場合に警報機を設置していない場合には、設置義務に反していたことについて物件の所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。
消防庁は、
『火災報知機を設置している場合、住宅火災の死者数や焼損面積・損害額は、設定していない場合と比べておおむね半分』と示唆していますが、まさに＜万一に備えて＞設置をされることを強くオススメいたします。
警報機は、寝室・階段・台所に設置義務が課せられています。また、警報機はホームセンターなどで数千円で販売されています。
※警報機の販売・取付に関する悪質な訪問販売被害もありますのでご注意ください。
賃貸物件を所有されている方（大家さん）へ賃貸人にとって、賃貸物件は大切な不動産資産です。
ただし、入居者がいないことには賃貸物件としての資産価値はありません。阪神地域においては、平成７年の阪神大震災後に入居物件の需要が一気に増し、高い賃料設定であっても入居希望が多く、いわば貸し手市場と言えました。ですが、この数年は賃貸なみの支出で購入できる分譲マンションが乱立し、賃貸物件も空きが目立つようになり、その結果として賃料も下げざるを得ない状況です。
賃料を下げ、入居時の審査を甘くすることで、何とか入居者を確保したとしても、結果として家賃の滞納や入居マナーの悪さといったトラブルが多くなってきました。
そういった賃貸トラブルをどう解決していくか？
賃貸人（大家さん）にとっては重要な問題です。そこで、司法書士事務所尼崎リーガルオフィスでは賃貸トラブルについて対応するべくこのサイトを設立しました。
私（司法書士山際）の亡父は賃貸マンションを所有しており、父の死後、私がその管理などを行うようになりました。宅地建物取引主任者の資格を取ったとはいえ、賃貸物件の管理は初めてのことで、自分自身が様々なトラブルに対応していく中で経験をしてきました。その後、司法書士試験に合格し、現在は賃貸トラブルを（特に）賃貸人である大家さんの立場で解決をすることを業務として開始いたしました。
売買契約は、お金を払って品物を受領する一度切りのものです。ですが、賃貸借契約は少なくとも入居者が退去するまで続くものです。そのため、家賃の滞納や入居者のトラブルがあっても、感情的な報復を心配して、その入居者に強く注意をすることなくやんわりとした文章のメモをポストに入れることしかしない大家さんも多いことでしょう。そういった経験から、不動産仲介業者に費用を払って管理をしてもらうこともあると思います。
実は私が管理している物件も、とある大手の不動産仲介業者が管理をしています。ですが、司法書士の立場として見ると、たいていの不動産仲介業者の対応は法律上適切であるとは言い切れません。
そこで、司法書士事務所尼崎リーガルオフィスでは賃貸物件を所有する大家さんに賃貸トラブル解決のために次のような提案をいたします。
① 賃貸トラブルを事前に防ぐ
家賃の滞納や入居者マナーのトラブルは未然に防ぐに越したことはありません。入居に際して、法的トラブルの対応についての窓口を司法書士事務所尼崎リーガルオフィスとします。こうすることで、入居者はトラブルが発生した場合には、法的処置を取られる、という認識を持ち、賃貸トラブルの未然防止につながります。
できれば、入居に際しての賃貸借契約の締結時から司法書士事務所尼崎リーガルオフィスで関与することが望ましいです。
② 賃貸トラブルへの対応
特にトラブルの初期の対応が大切です。その理由は、後に裁判上で紛争解決をせざるを得なくなった場合にどのような対応をしたのか、が重要になってくるからです。賃貸トラブルの対応について、必要かつ大家さんが希望する場合には、初期対応時から司法書士が代理人となりますので、大家さんは直接に賃貸トラブルの交渉に当たることは不要です。
※ 私の経験上、賃貸トラブルそのものよりも、常識のない一部の入居者と連絡を取ったり交渉をすること自体が大家さんにとっては大きなストレスとなると考えます。司法書士を代理人とすることで、そういったストレスから解放されることもメリットと言えるかと思います。
③ 賃貸トラブルへの法的対応
どのような対応をしたのか（日時・電話や手紙などの対応方法・その内容など）を書面にて詳細に記録にします。また、トラブルの解決時には賃借人（入居者）からも署名捺印の上、どういったトラブルがあったのかを極力書類で残すようにします。
なぜそこまでするか？その理由は後のトラブルの繰り返しとならないためです。
トラブルの対応を書面で残すことで、同じトラブルの防止につながること、また、裁判になった場合の証拠書類にもなります。
※ この書類作成こそが法律の専門家の腕の見せ所です。裁判になってから、言った・言わないの水かけ論になる事例は多く経験をしてきました。裁判は真実が勝つとは言えません、事実を立証できた側が勝つのです。当然ながら、書類を作成する場合にはその場の賃貸トラブル解決ではなく、裁判でも証拠として使える書類を作成していきます。
④ 賃貸物件の差別化
賃貸物件の管理は、賃貸トラブルの解決だけではありません。ふだんの掃除（共用廊下など）や一定期間ごとのメンテナンス（外壁の塗装など）、退去時のクリーニングなどはもちろん、近隣の物件との差別化をコストをかけずに行うことが大切です。
司法書士事務所尼崎リーガルオフィスでは、提携している内装業者・建設業者・セキュリティ会社・土地家屋調査士・税理士・弁護士などのネットワークがあります。これらのネットワークを生かし、賃貸物件を所有されている大家さんの立場になって、賃貸トラブルを解決し、大切な不動産資産を守ります。
家賃の滞納や入居者マナーのトラブルは未然に防ぐに越したことはありません。入居に際して、法的トラブルの対応についての窓口を司法書士事務所尼崎リーガルオフィスとします。こうすることで、入居者はトラブルが発生した場合には、法的処置を取られる、という認識を持ち、賃貸トラブルの未然防止につながります。
できれば、入居に際しての賃貸借契約の締結時から司法書士事務所尼崎リーガルオフィスで関与することが望ましいです。
② 賃貸トラブルへの対応
特にトラブルの初期の対応が大切です。その理由は、後に裁判上で紛争解決をせざるを得なくなった場合にどのような対応をしたのか、が重要になってくるからです。賃貸トラブルの対応について、必要かつ大家さんが希望する場合には、初期対応時から司法書士が代理人となりますので、大家さんは直接に賃貸トラブルの交渉に当たることは不要です。
※ 私の経験上、賃貸トラブルそのものよりも、常識のない一部の入居者と連絡を取ったり交渉をすること自体が大家さんにとっては大きなストレスとなると考えます。司法書士を代理人とすることで、そういったストレスから解放されることもメリットと言えるかと思います。
③ 賃貸トラブルへの法的対応
どのような対応をしたのか（日時・電話や手紙などの対応方法・その内容など）を書面にて詳細に記録にします。また、トラブルの解決時には賃借人（入居者）からも署名捺印の上、どういったトラブルがあったのかを極力書類で残すようにします。
なぜそこまでするか？その理由は後のトラブルの繰り返しとならないためです。
トラブルの対応を書面で残すことで、同じトラブルの防止につながること、また、裁判になった場合の証拠書類にもなります。
※ この書類作成こそが法律の専門家の腕の見せ所です。裁判になってから、言った・言わないの水かけ論になる事例は多く経験をしてきました。裁判は真実が勝つとは言えません、事実を立証できた側が勝つのです。当然ながら、書類を作成する場合にはその場の賃貸トラブル解決ではなく、裁判でも証拠として使える書類を作成していきます。
④ 賃貸物件の差別化
賃貸物件の管理は、賃貸トラブルの解決だけではありません。ふだんの掃除（共用廊下など）や一定期間ごとのメンテナンス（外壁の塗装など）、退去時のクリーニングなどはもちろん、近隣の物件との差別化をコストをかけずに行うことが大切です。
司法書士事務所尼崎リーガルオフィスでは、提携している内装業者・建設業者・セキュリティ会社・土地家屋調査士・税理士・弁護士などのネットワークがあります。これらのネットワークを生かし、賃貸物件を所有されている大家さんの立場になって、賃貸トラブルを解決し、大切な不動産資産を守ります。
| ■賃貸トラブル事例集 （現在加筆作成中です） 事例１ 滞納家賃の請求について 事例２ 入居者に何度注意をしても家賃の滞納や隣人とのトラブルが絶えないので、明け渡しをしたい。どうすればよいのか？ 事例３ 入居者が死亡したが身寄りがなさそうで連絡先がわからない。誰に連絡すべきか？ 事例４ 退去した入居者が部屋の中に荷物を残しているが、勝手に処分しても構わないか？ 事例５ 入居者のマナー違反による近隣トラブル 事例６ 私有地に車を放置されており、どけて欲しいが連絡先がわからず困っている。どのようにすべきか？ 事例７ 敷金返還請求とはどんなもの？（賃貸人と賃借人の双方の立場から） 事例８ 行方不明者への契約解除について ＊随時追加予定＊ |
賃貸トラブル Q＆AQ1 相続により賃貸人（所有者）が変更した場合、賃借人との契約はどうなる？
Q2 賃借人（夫婦の一方である夫）が亡くなりましたが、その奥さんとの契約はどうなる？
Q3 入居者が自己破産をしましたが、それを理由に賃貸借契約は解除できますか？
Q4 退去時の原状回復はどの程度まで請求できますか？
Q5 入居者が職業を偽っていました。今後も信頼できないので契約解除できますか？
Q6 騒音などで他の入居者に迷惑な賃借人に契約解除はできますか？
Q7 賃借人を最近全く見かけず心配です、合鍵で部屋に入ってもよいですか？
Q8 賃借人が行方不明になりました。室内の荷物を賃貸人が処分していいですか？
Q9 賃借人が物件内でいわゆる孤独死（衰弱死）しました。今後の募集時の告知義務は？
Q10 退去した賃借人から敷金返還請求をされましたが、返還しなければならないの？
Q11 『追い出し屋』を規制する法改正は賃貸人にどういう影響がありますか？
費用・報酬について賃貸トラブルの解決方法は事案によって異なります。また、事案によっては賃貸物件の現場に何度も足を運ぶこともあります。費用・報酬については、取るべき手続きに応じて、司法書士事務所尼崎リーガルオフィスの費用・報酬基準（上部にもリンクあり）に応じて設定しておりますが、まずはどんな事案なのかをお気軽にご相談ください。その上で見積もりを提示させていただきます。また、継続して賃貸トラブルに対応する場合には月極めプランも選択できますので、お気軽にお電話またはメールにてお問い合わせください。
賃貸トラブルの解決は、トラブルの対応当初から法的に的確な手順を踏むことが大切です。
司法書士事務所尼崎リーガルオフィスでは、賃貸人（大家さん）の立場で賃貸トラブルの解決にあたります。
shop information店舗情報
司法書士事務所 尼崎リーガルオフィスビルダー不動産
〒661-0012 兵庫県尼崎市南塚口町1-26-28 南塚口ビル本館403
TEL 06-6424-2705 FAX 06-6424-2706
email ama-houmu@jade.plala.or.jp
司法書士 山 際 勉 （やまぎわ つとむ）
兵庫県司法書士会登録番号1480号 / 簡易裁判所訴訟代理認定番号612384号
→アクセス 事務所にお越しいただくことが困難な場合は、司法書士が出張してご相談に対応いたします。
（出張費は不要ですが交通費実費をご負担ください。）
対応可能地域：大阪市・神戸市・尼崎市・伊丹市・宝塚市・西宮市・池田市・豊中市 など
※その他の地域はご相談ください。
司法書士事務所尼崎リーガルオフィスは尼崎市阪急塚口駅より徒歩７分。名神高速尼崎出口より車で５分。
夜間、土日の対応もできる限り対応しております。ご相談はご遠慮なくお問い合わせください。