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司法書士事務所尼崎リーガルオフィスの司法書士と事務員の日記です(不定期更新)。
法律ネタや司法書士実務の解説、日常の出来事、好きな音楽・好きな本、その他・・・。

2013年10月

■2013年10月17日 不動産の価格

急に寒くなってきました。今年の異常な夏の暑さ、10月に入ってからの真夏日から一転しましたので、体調を崩さないよう注意が必要ですね。

さて、今日は不動産の価格についてです。
私たち司法書士は不動産登記申請を行いますが、その際に登録免許税という税金を納めないと登記申請は却下されてしまいます。登録免許税は、定額課税(不動産の個数1個につき1000円など。名義人の住所変更や抵当権抹消登記が定額課税です)と定率課税(固定資産評価額や債権額の20%といったものです。例えば、売買による建物の所有権移転登記なら固定資産評価額の20%、抵当権設定登記なら債権額の0.4%といったものです)がありますが、いずれも不動産の価格は、当該年度の固定資産評価額によります。

ただ、税法では不動産の価格に大きく4つ(
一物四価と言われたりします)あり、どの場面でどの価格を根拠とするか?は重要な問題です。理由は、当事者に課税がされるため、不動産の価格を誤って課税額を考えていると多額の課税がされてしまうことがあるためです。

個別の価格について説明をしていきますと、

1.実勢価格
市場において現実に成立した価格のことをいいます。正常な価格を含みますが、売主と買主の意向により決まる価格です。例えば、事情があって売り急いでいたような場合には価格は安くなるでしょうが、こういった市場原理を含んだものが実勢価格となります。税法上の「時価」とは異なることには注意です。

2.公示価格
地下公示法に基づいて発表されるその年の1月1日の土地価格をいいます。その価格は「正常な価格」であり、土地について自由な取引が行われるとした場合におけるその取引について通常成立すると認められる価格のことをいい、税法上、「正常な価格」のことを「時価」といいます。

3.路線価
相続税の算定の基礎となる相続財産である土地価格を計算するために、国税局長が発表する財産評価通達で採用されている路線価方式による価格です。日本全国を一律の方式(路線価方式)で評価する制度のため、正常な価格との間に余裕を持たせる必要があります。そのため、公示地価の80%を目標に決定されています。

4.固定資産評価額
固定資産税を徴税するために固定資産税の算定の基礎となる土地価格を評価したものです。3年に一度評価を行いますので、評価しない年度が2年発生します。
そのため、固定資産税評価額と正常な価格との間に余裕を持たせる必要があり、公示地価の70%を目標に決定されています。

登記申請を行う場面では、税金課税の内容もたいていは分かっている上で、登記申請行為を行います。
ただ、贈与や離婚による財産分与の場合には、贈与税(路線価基準)、不動産取得税(固定資産基準)、譲渡所得税(時価基準)と不動産の価格算定の基準が異なるため、税金シュミレーションは大変になります。

税金に関するご相談は税理士または税務署に問い合わせをいただくことになりますが、当方では税法の概要のみは必ずお伝えするようにしており、必要であれば税理士の紹介は行っております。

司法書士は登記申請だけしていればよいわけではなく、財産移転・管理のトータルアドバイザーの役割を担うことが多くあります。
税法の知識は必須ですね、今さらながら体系的に税法の勉強をしたいと感じてます。

 ■2013年10月17日 譲渡所得税には注意ください!

今日は連続しての記載、しかも税金シリーズです。
最近、離婚の財産分与や不動産の売買で遭遇するのが譲渡所得税の問題です。

不動産を売って利益が出たら譲渡所得税が課税される。例えば、1000万円で買った不動産が1500万円で売れたとすれば利益は500万円です。税法では、利益に対して課税をするので500万円に対して短期譲渡所得では30%、長期譲渡所得では15%の税金がかかります(※復興所得税2.1%は別途課税されます)。

不動産を売って利益がでるということも、バブル後に取得した不動産ではあまりない事例かもしれません。
譲渡所得税は利益に対して課税されますので、売却しても利益がなければ譲渡所得税は一切かかりません

ただ、不動産を処分して現実に手元にお金を得ていないのに譲渡所得税がかかる場合があるのです。

代表的な事例として、代物弁済が挙げられます。
代物弁済とは、例えばAさんがBさんに3000万円の借金をしてます。Aさんは現金で返済ができないため、現金に替えてAさん所有の不動産をBさんに引渡して3000万円の借金を帳消しにしてもらうことにしました。この約束を代物弁済契約といいます。
この場合、Aさんは借金を0にしてもらいはしたものの、手元にお金を得たわけではありません。ですが、税法上は、Aさんは3000万円で不動産を譲渡したものとして譲渡所得の計算をします。

Aさんがこの不動産を5000万円で取得していたなら利益はないので譲渡所得税はかかりませんが、先祖代々の土地でいくらで取得したかもわからないような場合には3000万円に対して課税がされることになります(※取得費が不明な場合には、みなし取得費として譲渡額の5%を計算できますが、説明の趣旨上割愛します。また、その代物弁済が資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難な場合において一定の要件に該当するときは譲渡所得は非課税とされます)。

また、離婚による財産分与にも譲渡所得税が課税されることがあります。
夫が離婚により自己名義の不動産を妻に引渡した場合、所得税法上は、財産分与義務の消滅を対価とする資産の譲渡をしたとみなされます。そのため、分与時の時価でマンションを譲渡したものとして譲渡所得の計算をしなくてはなりません(※ただし、居住用財産の譲渡をした場合には特例があります)。

譲渡所得税は利益に対する課税ですので、取得費を控除することができます。その点、損をしていれば税金はかからないと認識していただくことができますが、取得費が分からないような場合(先祖から相続で代々引き継いだ土地など)には取得費が計算できず、多額の譲渡所得税が課税されるケースがあります。

離婚して不動産は相手に渡ったけれど、税金も払わないといけない・・事情的には大変そうですし、現実にお金を得ていないことに譲渡所得課税をするのはおかしいのでは?という論文も読みましたが、なかなか覆すことは難しそうです。

不動産の処分に関して、登記申請は最終の段階です。どういった原因で不動産を処分するのか、それに対してどういった税金がかかるのか、については十分に精査が必要ですね。


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