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不動産登記に関するQ&Aー回答Questions and Answer for land-register 


Q1.登記簿はどのように取得すればよいのですか?


A
.登記簿は登記事項証明書と言います。登記事項証明書を取得したい請求対象の不動産(土地や建物)を管轄する登記所に、その不動産に関する登記記録が保管されています。

登記事項証明書は誰でも取得できます(他人の土地の登記事項証明書も委任状や本人確認なく取得できます)。

現在、すべての登記記録についてコンピュータデータ化されているため、どこの法務局でも全国の登記事項証明が取得できます(※ただし、コンピュータデータ化される以前の登記記録(閉鎖登記簿)はその不動産を管轄する法務局に行き取得するか郵送で交付請求が必要です)

登記事項証明書を取得する際には、不動産の所在情報が必要です。住居表示がされている地域では、「○○市○○町1丁目1番1号」と住居表示がされていても、法務局の登記事項証明書では合致しません。不動産の所在は従前の登記事項証明書、登記済権利証書、納税通知書に記載されています。また、不動産の管轄法務局に備え付けてあるブルーマップと呼ばれる詳細地図を見ると分かります。市区町村によってはHPにて住居表示と所在の対応図を掲載していますし、役所担当者に電話で聞くと教えてくれる場合もあります。

Q2.不動産所在地の地図を取得したいのですが、どのようなものがありますか?


A
.不動産登記簿は不動産(土地・建物)ごとに作成されていますので、特定の不動産の情報しか知ることはできませんが、土地について法務局には以下のような【地図】が備え付けられています。

①登記所備付地図

不動産登記法第14条第1項の規定によって法務局に備え付けることとされている地図で、精度の高い調査・結果に基づいて作成されたものです。地域によっては備え付けが完了していない場合もあります。

②地図に準ずる書面

精度の高い登記所備付地図が備え付けられるまでの間、これに代わって登記所に備え付けることとされている図面で、土地の位置・形状・地番を表示しているものです。

これらの図面の大部分は、明治時代に作成された旧土地台帳附属図面(いわゆる公図)で昭和25年以降に税務署から法務局に移管されたものです。

③地積測量図

土地の分筆の登記などの際に提出される図面で、各筆の土地の所在、地番、方位、形状、隣地の地番、地積の求積方法、境界標などを表示しています。

なお、建物についてはどの土地の、どの場所に、どのような形の建物があるかを表示している建物図面と建物の各階の形状と床面積を表示している各階平面図があります。

Q3.不動産の権利証を失くしたのですが、再発行はできますか?


A
.「権利証」は法令上、「登記済証」と呼ばれ、登記が完了した際に法務局から権利を取得した登記名義人に交付する書面です。この登記済証は、例えば登記記録上の登記名義人が登記義務者(=売主)として所有権の移転の登記を申請する場合に、登記名義人本人からの申請であることを確認する資料として法務局に提出します。平成16年の法律改正により、現在は登記済証ではなく「登記識別情報」が発行・交付されています。

権利証(登記済証)を紛失した場合、再発行はできません。ただし、本来登記済証を提出する場合の代替措置として、資格者代理人(司法書士等)による本人確認情報という書類や登記義務者に対する事前通知制度がありますので、権利証(登記済証)を紛失したからといって登記ができなくなる心配はありません。

なお、登記識別情報を紛失した場合には失効の申出が可能です(※登記識別情報のみに適用のある制度で、権利証(登記済証)には失効の申出制度はありません)。

また、盗難等で権利証(登記済証)が失われ、犯罪等により不正な登記が行われる恐れがある場合には、法務局に対して不正登記防止申出の制度があります。この申出をした場合、申出から3か月内に不正な登記がされることが防止できます

Q4.本人確認情報とはなんですか?


登記申請の内容により、登記義務者が対象不動産の所有権を取得した際の登記済証または登記識別情報を法務局に提出しなければなりません。登記済証や登記識別情報は、登記義務者本人のみが所有していることが通常であるため、登記審査において、登記義務者の印鑑証明書とともに本人確認手段として提出を求める趣旨です。

登記済証または登記識別情報を紛失したり災害で失くした場合、別の手段により本人確認手続きを行う必要があり、2つの制度が定められています。

①事前通知制度
登記申請後に、登記官が事前通知(登記義務者が個人の場合は本人限定受取郵便、法人の場合には原則として書留郵便による)の手続きにより本人確認を行います。また、住所移転を利用した成りすましによる登記申請に対処するため、所有権に関する登記の申請がされた場合において、登記申請前に登記義務者の登記簿上の住所が変更されているときは、変更前の住所にも原則として登記申請があったことを通知することになります。

②本人確認制度
資格者代理人(司法書士等)が、登記義務者と面談を行い、登記義務者本人と相違ないことを公的身分証明書や事情の聞き取り等で確認し、本人確認情報を作成します。登記官が提供された内容を適正なものと認めたときは事前通知の手続を省略することができます。


Q5.登録免許税はいくらかかりますか?


A.不動産の評価額によって変動します。不動産の評価はその年の固定資産税評価額になります。

Q6.引越しをしたのですが、どこに届け出をすればよいですか?


A.

Q7.親族から不動産をもらったのですが、費用をかけて登記をする意味はありますか?


A.

Q8.登記申請の方法にオンライン申請があると聞きました。
    オンライン申請をした場合とそうでない場合の違いはなんですか?


A.

Q9.筆界特定制度とはどのような制度ですか?


A.筆界特定制度とは、土地の所有権の登記名義人等の申請に基づいて、筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、土地の筆界の現地における位置を特定する制度です。

この制度は、公的機関が筆界を特定する制度であり、行政処分としての効力はありませんが、筆界特定の内容は相応の証明力を有するものであり、土地の筆界が問題となる様々な場面で活用することができます。

なお、筆界特定の内容に不満があるときは筆界確定訴訟を提訴することにより、裁判所による筆界の確定を求めることができます。また、筆界特定制度は、行政処分のように不可争力をもって筆界を確定するものではありませんので、当事者は、これまでどおり、筆界特定の有無にかかわらず、筆界確定訴訟を提起することができます。

Q10.登記申請をする際に添付した書類の原本は返してもらえますか?


A.他の登記や目的で使用するなどの理由で、登記申請書と併せて提出した書類の還付は可能です。この場合、登記申請人が原本のコピーを提出し【原本に相違ない】旨を記載、署名することで登記完了後に原本を返してもらうことができます(原本還付といいます)。

ただし、すべての書類が原本還付されるわけではなく、原本還付される主な書類は次のとおりです。

    登記原因証明情報のうち、売買契約書、抵当権設定契約書、弁済証書・解除証書の原本など

    住民票などの住所証明書

    会社の代表者事項証明書や登記簿謄本などの資格証明書

    遺産分割協議書、戸籍謄本など相続を証する書類

具体的に原本還付されるかどうかは登記申請を行う法務局又は登記手続きを依頼される司法書士にご確認ください。

Q11.登記申請を代理して行う専門家はいるのですか?


A.司法書士と土地家屋調査士です。

司法書士は、登記手続のうち【権利に関する登記】を代理して行います。たとえば、売買や贈与、相続による所有権移転登記や住宅ローンの借入による抵当権設定、住宅ローンの完済による抵当権抹消登記などです。

土地家屋調査士は、登記手続のうち【表題部分に関する登記】を代理して行います。例えば、建物の新築時の登記や土地の分筆などを行います。

司法書士・土地家屋調査士とも、各都道府県に司法書士会・土地家屋調査士会が設置されていますので、最寄の司法書士・土地家屋調査士の案内を受けることも可能です。





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