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| ■ 不動産登記 |
不動産登記とは、大切な財産である土地や建物の所在や面積、所有者の住所・氏名、その土地や建物についている権利（抵当権、地上権など）を登記簿という法務局で管理する帳簿に記載・記録されたものをいいます。
なぜ、そんな手間なことをするのか？
といいますと、「国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資すること」（不動産登記法第１条）を目的としているからです。
法律上、モノは権利の客体（＝目的物）とされますので、誰かによって所有されることになります。例えば、ボールペンだってそうです。今、私の机にあるボールペンは私の所有物です。所有者である以上、誰かに盗られたり、隣の者の席にあれば所有権に基づいて「返せ」と主張できます。盗まれた上に壊されれば、損害賠償もできます。
ただ、実際には「それが本当に私のボールペンだ」と主張することは難しいという問題があります。何せ５本セットで数百円の特徴のないボールペンで、事務所の中にすでに５本もあるわけですし、名前も書いていませんから。
同じように不動産もモノです。よって、誰かが所有しており、そこに抵当権や地上権、賃借権といった権利が設定されているわけです。これら権利関係を不動産登記という形で明確に表すことで「この土地はどこにあって誰の所有でこんな権利が設定されている」ということがわかるのです。
不動産登記の存在意義は、もし土地や建物の権利関係について争いが生じた場合に、登記をしていることで第三者に対してその権利を主張できるというところにあります。
不動産登記は表示に関する登記と権利に関する登記に分けられます。表示に関する登記とは、その不動産の所在や面積、建物であれば構造や床面積などの事実的な状況を記載・記録したものです。表示に関する登記は土地家屋調査士という専門家の業務範囲となります。たまに街で見かける、棒や巻尺をもった＜測量＞をしている人をイメージしてもらうとわかりよいです。（なお、表示に関する登記は司法書士事務所尼崎リーガルオフィスがもろもろの面でご指導いただいている春名測量登記事務所のＨＰにとても詳しい説明がありますので是非ご覧ください）。
権利の登記とは、「不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記」（不動産登記法２条４号、３条）です。これらの権利の登記については司法書士が扱う業務となります。
以下、不動産の権利の登記について説明していきます。
なぜ、そんな手間なことをするのか？
といいますと、「国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資すること」（不動産登記法第１条）を目的としているからです。
法律上、モノは権利の客体（＝目的物）とされますので、誰かによって所有されることになります。例えば、ボールペンだってそうです。今、私の机にあるボールペンは私の所有物です。所有者である以上、誰かに盗られたり、隣の者の席にあれば所有権に基づいて「返せ」と主張できます。盗まれた上に壊されれば、損害賠償もできます。
ただ、実際には「それが本当に私のボールペンだ」と主張することは難しいという問題があります。何せ５本セットで数百円の特徴のないボールペンで、事務所の中にすでに５本もあるわけですし、名前も書いていませんから。
同じように不動産もモノです。よって、誰かが所有しており、そこに抵当権や地上権、賃借権といった権利が設定されているわけです。これら権利関係を不動産登記という形で明確に表すことで「この土地はどこにあって誰の所有でこんな権利が設定されている」ということがわかるのです。
不動産登記の存在意義は、もし土地や建物の権利関係について争いが生じた場合に、登記をしていることで第三者に対してその権利を主張できるというところにあります。
不動産登記は表示に関する登記と権利に関する登記に分けられます。表示に関する登記とは、その不動産の所在や面積、建物であれば構造や床面積などの事実的な状況を記載・記録したものです。表示に関する登記は土地家屋調査士という専門家の業務範囲となります。たまに街で見かける、棒や巻尺をもった＜測量＞をしている人をイメージしてもらうとわかりよいです。（なお、表示に関する登記は司法書士事務所尼崎リーガルオフィスがもろもろの面でご指導いただいている春名測量登記事務所のＨＰにとても詳しい説明がありますので是非ご覧ください）。
権利の登記とは、「不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記」（不動産登記法２条４号、３条）です。これらの権利の登記については司法書士が扱う業務となります。
以下、不動産の権利の登記について説明していきます。
登記はどんな時にするのか？権利の登記については、上記のとおり「不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限または消滅」があったときに行います。実際に出会うケースとしては次のような場合が多いです。。
１．不動産を購入したとき、売却したとき
→売買を原因として所有権の移転登記、または建物を新築したときには所有権の保存登記をします。
２．不動産を購入するにあたり、住宅ローンを組んで（根）抵当権を設定するとき
→融資元の銀行等を権利者として、（根）抵当権設定登記をします。
３．２の住宅ローンを完済したため、設定した（根）抵当権登記を抹消するとき
→融資元の銀行等を登記義務者として、（根）抵当権抹消登記をします
４．不動産を贈与するとき
→贈与を原因として所有権の移転登記をします
５．相続が起ったとき
→相続や遺産分割を原因として所有権移転登記をします
６．現在登記されている不動産の所有者等の名義や住所が変わったとき
→登記名義人の変更登記をします
上記のようなときは、その不動産を管轄する法務局にいろいろな書類を提出し、なぜこのような登記をするのかを明らかにして申請することになります。
添付する書類は、登記の種類ごとに決められており、申請する人が自由に決められるわけではありません。これは、登記業務を円滑に進めるために定められているもので、申請書も記載する内容が決まっています。
法務局のＨＰには、申請書の書き方や添付書類についての説明がされておりますので、ご参照ください。
登記は誰がするのか？登記の申請形態には大きく２つあります。共同申請と単独申請です。
共同申請とは、登記権利者と登記義務者という対立する当事者が一緒に行うものです。上記の１～４は共同申請です。
共同申請の場合、登記義務者は登記をすることによって、登記簿上なんらかの不利益を受けます。例えば、不動産を売る人は登記簿上、所有者としての立場がなくなってしまいます（もちろん対価としてお金をもらうわけですがあくまで登記簿上は不利益な立場ですね）。抵当権を抹消する場合も、抵当権を設定していた人は登記簿上、抵当権という権利を失います。
そこで、登記義務者と登記権利者が共同して申請することで正しい真実の登記が実行されるわけです（添付書類を見ていただくとわかりますが、登記簿上の不利益を受ける登記義務者が本当にその登記をすることに同意をしているのかを明らかにする書類が必要とされています）。
単独申請とは、登記義務者や登記権利者という対立する関係がなく、登記名義人が１人で行うような申請形態です。例えば、住所が変わったことは事実的なことであり、利害関係はどこにも生じません。
相続による所有権移転登記の場合は、亡くなられた方の所有していた不動産を相続人等に所有権を移転するため、本来であれば共同申請として行うべきですが、登記義務者にあたる方が死亡しているため共同申請ができません。そのため、申請は相続人等から単独で行うことになります。
では、実際の申請はどうするのか、ですが、自分で行うか司法書士に依頼をするかとなります。
「登記なんて自分でできるの！？」という方もおられますが、本来は自分で申請するものです。ただ、必要な書類を揃えたり、法務局に申請にいったり、いざ申請してみて別に必要な書類があったり書き間違いがあったり（これを補正といいます）、手間と時間を考えると登記の専門家である司法書士に依頼をした方が結果としてよかったということが司法書士に依頼をする理由でしょう。
申請書の書き方や必要書類については、法務局のＨＰに記載されていますし、無料で登記相談に応じてくれるブースが設けられていることもあります。（私も司法書士になる前に、父の相続登記を法務局で相談して申請したことがあります。）ですので、司法書士に依頼を必ずしなければならないわけではありません。単独申請の登記であれば、他の人の関与がなく、登記ができますので、自分で調べながら登記申請をしてみるのもよいと思いますが、共同申請の登記の場合には他の人（登記権利者または登記義務者となる一方の人）も関与してきます。また、不動産の売買のように登記と同時に代金という大金が動く場合には間違いのない申請書を作成し即時に登記申請をすることも必要です。
司法書士は国家試験を通って初めて登録できます。
登記業務を代理人として行い、それを報酬をいただいてプロとして行うことができるのは弁護士と司法書士のみです。（表示登記に関しては土地家屋調査士。）プロである以上、ミスは許されません。あなたの大切な不動産の権利を守ることが司法書士の職責です。
登記に関して素朴な疑問でも結構です。報酬や費用の見積もり等、登記申請については司法書士事務所尼崎リーガルオフィスにお気軽にお問合せください。
※ 報酬の見積額は登記内容により異なります。また、報酬とは別に登録免許税という税金が必要となります
相続の登記について不動産の登記をする機会は一般の人にとって、そう頻繁にあるわけではないと思います。家を売買することがなければ、さらにその機会は限られます。
そのようなときでも、相続が発生した場合には登記をする機会になるのです。
亡くなられた方が不動産を所有していた場合、その権利は相続人が取得することになります（法定相続や遺産分割の方法があります。詳しくは、相続・遺言のページを参照してください）。
相続税の申告と異なり、相続をしても相続登記をすることは義務ではありません。大切な方が亡くなられて、なんやかんやで忙しくしており、役所などからも「相続登記を今月中にしなさい」と言われないので、相続登記をすることもなく年月は過ぎていきます。
よくある話ですが、このように相続登記をすることなく放っておいて、世代が変わってしまった場合に、いざ相続登記をしよう！と思っても、誰が相続人なのかわからずに連絡を取ることもできず、登記をするのに膨大な手間と時間がかかることがあります。２世代以上に渡ると、連絡先を調べて相続登記の説明をしても、「ひいじいちゃんの土地って何？自分はどういう立場なの？」という説明からしなければなりません、相続人の方が日本国内ならまだしも海外に赴任されている場合もありえます。
このような事態にならないためにも、相続登記はできるだけ早く済ませることを強くお勧めいたします。
登記に関して素朴な疑問でも結構です。報酬や費用の見積もり等、登記申請については司法書士事務所尼崎リーガルオフィスにお気軽にお問合せください。
※ 報酬の見積額は登記内容により異なります。また、報酬とは別に登録免許税という税金が必要となります
不動産登記手続きについてお考えの方は司法書士事務所尼崎リーガルオフィスまでお気軽にお問い合わせください
不動産登記法に関するコラムはこちら
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司法書士 山 際 勉 （やまぎわ つとむ）
兵庫県司法書士会登録番号1480号 / 簡易裁判所訴訟代理認定番号612384号
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（出張費は不要ですが交通費実費をご負担ください。）
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※その他の地域はご相談ください。
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